売れない『空き家』はどうすべき？不動産相続を詳しく解説

増加の一途！空き家問題の現状とは？

空き家の戸数は全国的に増加しています。その多くは、元々住んでいた親世代のオーナーから子世代に引き継がれたものの、老朽化や資金不足が原因で「住まない・売れない・貸せない」状態が続いているものです。

なかには、手に負えなくなった新しい所有者に見放され、長年放置されることで、当事者だけでなく地域の問題に発展してしまう物件も見られます。

空き家とは？なぜ増えているの？

国土交通省によれば、1年以上人が住んでいない、または使われていない家を「空き家」と定義しています。

さらに空き家のなかでも、倒壊する危険性のあるもの、衛生上有害となりうるもの、景観を損なうものなど、そのまま放置することが不適切である状態のものは、「特定空き家」に該当します。これに認定されると、土地に対する固定資産税の特例から除外され、固定資産税が増額になってしまうなどのリスクがあります。

空き家になる原因としては、以下のような理由が挙げられます。

自分で住むことはないが、買い手も借り手も見つからない
老朽化が進んでおり、活用しようにも多額のリフォーム費用がかかる
手持ち金が少なく、固定資産税やメンテナンス費用が払えない

親の住居家屋を子どもが引き継いた場合、「自分で住む」「貸す・売る」等の活用が可能ですが、空き家になる物件ではそのような活用が行われないのです。

空き家が増えるとなぜ問題なの？

まず「美観・景観の悪化」のデメリットが挙げられます。空き家になり定期的な手入れが行われなくなると、家屋の老朽化が一気に進み、資産価値が大きく損なわれます。庭付き物件では、雑草や樹木の枝葉が伸び放題になり、地域の景観を著しく悪化させ、地域全体の資産価値を下げる場合もあるでしょう。

また、老朽化が進めば「倒壊のリスク」もあります。家屋が崩落し、通行人や周辺の建物に被害を与えた場合、直接的な原因が自然災害であっても、家のメンテナンス不足が背景にあれば、損害賠償義務が生じる可能性があります。

さらに、「不審者や治安悪化のリスク」があります。施錠を徹底していても、鍵を壊されたりして不審者が侵入したり住み着いたりすると、その不審者が近隣に被害を及ぼした場合に所有者が管理責任を問われるおそれがあります。特に空き家放火では、気づくのが遅れ対処が遅くなれば、近隣一帯に大きな被害を及ぼす場合があります。

また、「獣害や虫害によるトラブル」の可能性もあります。スズメバチなど危険な害虫による巣作り被害や、ネズミなどが柱をかじることによる家屋の汚損は倒壊リスクの増大につながります。また空き家で繁殖した害獣の糞尿やゴミを荒らすなどの衛生環境の悪化、近隣の田畑への農作物被害など、場合によっては大きな獣害・虫害になりかねません。

空き家活用の手段は主に4つ

空き家相続で放置空き家のトラブルを避けるには、必要とする人に使ってもらうか、所有者自身で管理を怠らないようにする必要があります。具体的な方法としては、以下の4つが考えられます。

売却

もっともシンプルなのは、売却で手放す選択です。売却すると決めたら、できるだけ早く売る方が維持管理費の面でお得です。

不動産会社に仲介手数料を払って買い主を探してもらう方法や、不動産会社に直接買い取ってもらう方法などがあります。将来的にかかる維持管理の費用や手間から解放され、価格によっては過去の維持費用を取り戻したうえで利益も得られるのが魅力的です。

賃貸

空き家を資産として最大限活用したいのなら、賃貸経営で定期収入を得る手もあります。問題は、住みたいと思える物件にするためにリフォームが必要になる他、継続的に管理業務が発生する点です。諸経費や空室期間発生の可能性を踏まえると、利益を得るには上手な運用や定期的なメンテナンス、トラブルが発生した場合の相談先などの備えが必要です。

寄付

売却も賃貸経営も当分望めないとなると、相続開始時に公益法人に寄付するのも当然ありです。一定の要件を満たせば税制上の特例により相続税が賦課されず、ほとんど負担ゼロで空き家の悩みから解放されます。

問題は、現状の家を受け入れてくれる寄付先が見つかるかどうかです。「今の状態だと使い道がない」「事業内容に適さない」等の理由で断られてしまうことも、当然考えなくてはなりません。

そのまま所持

実際のところ、空き家の多くは活路を見出すまでにある程度の時間を必要とします。管理維持さえできるのなら、しばらくはそのまま所有し続けても構わないでしょう。

最近では、現地に赴けない所有者に代わり、空き家を訪問メンテナンスしてくれる業者もいくつかあります。こうした業者に頼んでおけばひとまず安心できますが、費用負担を考えると、なるべく短期間の依頼で済ませた方がよいでしょう。

空き家を相続するメリット・デメリット

空き家問題のリスクと方針を押さえたところで、引き継ぐ人・引き継がせる人の目線で考えてみましょう。空き家を相続すると、どんなメリットとデメリットが生じるのでしょうか。

空き家相続のメリット

空き家相続のメリットは、何よりも「資産運用の選択肢の広さ」にあります。住宅には一定のニーズがあり、立地や地盤の条件によっては、取り壊して敷地だけ売却・活用しても構いません。

さらにいえば、課税面でも有利です。居住用物件には評価の大幅減額につながる特例があり、売って現金化した場合に比べて著しく相続税が安くなるのです。築年数が古い・都心部から離れがちといった特性上、そもそも課税評価額自体が低く抑えられる点も見逃せません。

空き家相続のデメリット

一方、空き家問題の解説で触れたように、ただ引き継いだだけでは「負動産」になってしまう点は理解しておかなくてはなりません。管理維持をする・しないに関わらず、何もしなければ赤字です。できるだけ支出を減らし、資産価値の低下も避けられるよう、相続人は常に節税と活用を強いられます。

どうしても対処できなければ、売却や相続放棄を考えるしかありません。金銭的な面だけでなく、そういった節税や活用に割く時間や精神的な負担も併せて、長期的に継続して行えるかどうか、実際に相続してしまう前に十分に検討する必要があるでしょう。

以降では、相続する・させるときに理解したい「管理維持費」「売却のヒント」「節税策」の3つを重点的に解説します。

相続の前に！空き家にかかる維持費を算出してみよう

空き家の活用手段のうち、オーナーにとって一番手間が少ないのは「売却」です。とはいえ、親世代から受け継がれてきた大切な家を手放すのは、子世代として何とも惜しく感じられることもあるでしょう。

しかし、空き家相続のデメリットが大きい場合には、無理に所有し続けることで維持管理が疎かになり、相続人だけでなく地域に損害が生じてしまう場合もあります。現実に即して判断する必要があるでしょう。

空き家にも火災保険は必要？そもそも加入できる？

空き家のリスクを踏まえると火災保険は必須ですが、実のところ、誰も居住しなくなった家は原則加入できません。空き家の状態でも加入できるとする保険会社の多くは、以下のいずれかに該当する家に限定しています。

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居住中の火災保険を継続する場合は通知必須 保険会社は常に居住状況を確認しているわけではありません。保険料の支払いさえ行っていれば、居住中に加入した火災保険を継続できてしまうのです。しかし本来なら、物件の状態が変われば速やかに通知しなければなりません。この義務を怠った事実は、後々保険金を支払わない理由になります。
加入できても保険料が高くなる 保険会社によっては、空き家でも「常に居住できる状態」にしておけば加入を認める場合があります。ただし、居住中の物件に比べれば保険料が割高になるのが普通です。前提として、火災保険料は物件種別により異なります。常時住む人のいる家や一時的な空き家は「住宅物件」に属し、店舗・事務所が属する「一般物件」に比べ、金額面で優遇されているのです。所有者自身に住む予定がない、あるいは賃貸経営するつもりの物件は、基本的に「一般物件」として扱われます。つまり、空き家化するタイミングで保険の種別が切り替わってしまい、掛金負担もその分上昇することになるのです。
地震保険は基本的に加入不可 火災保険は空き家でも入れる可能性がありますが、住宅に普通必要な「地震保険」への加入は不可能です。まず、民間の保険会社が運営する地震保険は、地震保険に関する法律（昭和41年法律第73号）により政府の再補償があります。ただし、適用があるのは「居住の用に供する建物又は生活用動産」（第2条2項1号）のみです。つまり、基本的に一般住宅として扱われる空き家は、保険会社にとって他よりも負担の大きい物件となります。この点から、地震保険の加入は全面的に拒まれてしまうのです。

想像以上に高額！空き家の管理費・維持費の目安

空き家の管理費・維持費の相場は、地域差もありますが、およそ年間35万円～50万円といわれています。ではその内訳はどうなっているのでしょう。

ここでは、庭付きの空き家が1軒（築年数40年程度／木造／固定資産税評価額1,000万円）あるとして、年間かかる最低費用をシミュレーションしてみます。

【試算】最低限必要な管理維持費（年間／標準税率の場合）※2021年9月現在 [table id=10 /]

例えば茨城県守谷市では、固定資産税制度は標準税率を採用しているため、上記のような管理維持費が発生します。（2021年9月現在）ほとんどの自治体では守谷市のように「標準税率」を採択していますが、自治体によっては最大1.75％の超過税率を定める場合があります。

相続した空き家の維持管理にかかる税率について詳しく知りたい場合には、空き家のある自治体の市役所や管理する不動産会社に問い合わせてみましょう。参考：守谷市公式サイト

上記の試算を見ると、相場内でも安く収まっているように見えますが、実際にはこれとは別に将来的な大規模修繕のための積立も必要です。空き家化した時点で老朽化が進んで危険な状態であれば、その時点で数十万円～数百万円の一時支出が発生するでしょう。運用経験のない人の多くは「住む人がいなければ土地建物の維持費は下がる」と考えがちですが、実際は真逆であることが分かります。

空き家の扱いで管理維持費が心配なら、その時点で不動産会社に相談してみましょう。年間費用の見積りを出し、併せて現在の資産価値を査定したうえで、収入や預貯金の状況に合わせてどうすべきかアドバイスしてもらえます。

「空き家」と「更地」、固定資産税が高いのはどっち？

どうしても相続した空き家の使い道が決まらないからといって、安易に解体するのは禁物です。同じ条件で「空き家」と「更地」を比べた場合には、「更地」の固定資産税が高くなります。

ならば更地にしないで空き家のまま放置していた方がいいのかといえば、そうではありません。固定資産税に優遇措置があるのは、あくまでも適正に維持管理された空き家の場合です。しばらく何もせずにいれば、放置空き家とみなされ、近年施行された「空家等対策特別措置法」によるペナルティが生じます。

近隣に迷惑をかける可能性があるなどの「特定空き家」に該当すると、特例措置による優遇がなくなり、固定資産税は高くなります。空き家のまま管理するにしろ、更地にするにしろ、税制や維持管理の負担など、メリットやデメリットをよく吟味したうえで判断する必要があります。

解体すると課税額が約6倍になる

土地付き空き家の固定資産税には、「住宅用地の軽減措置特例」があります。住居として利用している場合には気づきませんが、本特例で固定資産税は6分の1、都市計画税は3分の1まで減額されているのです。そしてこの特例措置は、適正に維持管理された空き家にも適用されます。

しかし家屋を取り壊してしまうと、もう上記特例は適用できません。特に売却その他の活用予定もないのに更地にすると、翌年の課税額が約6倍になり、ますます所有継続が難しくなってしまいます。

管理をおろそかにするとペナルティがある（特定空き家）

空き家問題を受けて制定された特別措置法は、管理がおざなりになっている空き家を「特定空き家」するとしています。指定されると、やはり「住宅用地の軽減措置特例」がなくなり、翌年の課税額が約6倍に達してしまいます。

【特定空き家の要件】

倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
著しく衛生上有害となるおそれのある状態
適切な管理が行われないことにより、著しく景観を損なっている状態
その他周辺の生活環境の保全を図るために、放置することが不適切である状態

特定空き家指定で被るペナルティは、課税面に留まりません。オーナーには自治体から「修繕や立木伐採を行うように」と指導・勧告・命令が入り、従わなければ最大50万円の過料に処されます。

問題を先送りにせず、「そもそも家を引き継ぐべきか」「引き継いだ後にどう活用するか」をしっかり考えるようにしましょう。

相続の前に！「売れる」「売れない」を知っておこう

次に、売却成功の見込みについて考えてみましょう。最近は「古屋付き土地」等の人気が高まっており、需要は確かに伸びています。

ただ、どうしても売れ残る中古住宅があることは否めません。売れないときの最終手段として「相続放棄」という選択肢はあるものの、この場合でもいくつか注意点があります。

売れない空き家の特徴とは？

売れ残ってしまう空き家には、状態・構造・環境・交通の便などにデメリットがあります。相続する予定の空き家が「売れない家」に少しでも当てはまるようなら、そのままでも買い手がつくかどうか、またそのデメリットの改善が可能かどうかを相続前に調べてみる必要があるでしょう。

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空き家を相続放棄する場合の注意点

所有者が亡くなったときに相続放棄すれば、買主探しや売却価格の交渉の悩みとは無縁です。管理維持費や税金を負担する必要もありません。ただし、以下の2点については、誤解がないようにしましょう。

預貯金等の他の財産も引き継がれなくなる 必ず理解しておきたいのが、相続放棄すれば「財産の一切が引き継がれなくなる」点です。つまり、悩みの種である空き家だけでなく、預貯金や家財類も一緒に権利放棄しなくてはならないのです。お葬式の費用等の例外はありますが、相続開始後に上記財産を持ち出すと、放棄の手続きを受理してもらえなくなります。
相続財産管理人の選任申立も必要 空き家の相続でもっとも重要なのが、相続放棄しても「自己の財産におけるのと同一の注意をもって財産を管理する義務」（民法第940条）は果たさなくてはならない点です。そこで、放棄の手続きに少し遅れて「相続財産管理人」の選任申立が必要です。前提をいえば、相続人全員が放棄したからといって、すぐに土地家屋が国のものになるわけではありません。放棄後も裁判所で1年ほど時間をかけて相続人を捜索し、不存在が確定してから国庫帰属に向けた動きが始まります。この間、本来なら元相続人が空き家をメンテナンスしなければなりません。そこで「相続財産管理人」に役目を変わってもらうべく、選任申立を実施することになります。

空き家の相続税対策「相続前」と「相続後」にできること

空き家を相続すると、相続税が発生します。ところが、相続前にいろいろな手続きを行っておくことで、相続税を軽減できる場合があります。また、空き家の状態や条件によっては、相続するメリットがあまりなく、デメリットが大きすぎる場合もあります。そういう場合には相続をしない相続放棄という選択肢もあります。

ここでは、空き家の相続税対策について、「相続前」と「相続後」にできることをご紹介します。

賃貸経営を始める（相続開始前）

生前のうちに賃貸経営を始めておけば、引き継いだ賃料収入で相続税が支払えます。家は「貸付事業用宅地等」として50％の評価減があるため、同時に税負担も軽減できます。評価減に関しては、経営開始から3年以内に所有者が亡くなると適用対象外になってしまうため、始めるなら早めに準備を整えておきましょう。

【小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）の適用要件】

相続開始時点で貸付事業の期間が3年を超えている
相続税の申告期限まで、引き続き貸付事業を営んでいる
相続税の申告期限まで、引き続き対象の宅地等を有している

住む予定がなくなったら売却する（相続開始前）

よりシンプルなのは、住む予定がなくなったら現オーナーの代で売ってしまう方法です。売却時にもらえる代金には、特例により3,000万円の控除と軽減税率が適用されます。ただし、売却・譲渡のタイミング次第では特例の適用対象外となってしまうため、同じく早めの判断が欠かせません。

【控除＆軽減税率の適用要件】 [table id=6 /]

同居親族・家なし親族の要件を満たしておく（相続開始前）

所有者が亡くなった後も空き家を手放さないつもりなら、一時的に同居して「特定居住用宅地等」として扱ってもらえるようにする手があります。相続開始後10カ月後まで引き継いだ人が住み続けていることを条件に、特例で80％の評価減があるのです。

なお、同居できない場合でも特例適用を諦める必要はありません。空き家を相続する人に別途持ち家がない場合は、「家なし親族」（家なし子）として特別に評価減が認められます。

所有者が亡くなったらすぐ売却する（相続開始後）

もう空き家相続が始まっている状態であれば、すぐに売却するのがベストです。売却時にもらえる代金は、亡所有者が生前のうちに売る場合と同じく、3,000万円の控除と軽減税率が適用されます。特例の適用に関しては、生前売る場合とは違って「建築時期」等の要件がある点に注意しましょう。

【空き家にかかる譲渡所得の特別控除の要件】

昭和56年5月31日以前に建築されている
相続開始の直前まで同居人がいない
相続開始時から譲渡まで、事業・貸付・居住の用途に使われていない
相続開始から3年目の年末までに譲渡されている
買い手は特別の関係にある人ではない（親子や夫婦等）
他の特例を受けていない（取得費の特例等）
売却代金が1億円以下

覚えておきたい「相続税還付」

相続税申告が終わった後で過大申告（＝払いすぎ）に気づいたときは、申告期限から5年以内なら「更生請求」や「修正申告」で還付してもらえます。

よくあるのは、当初不動産会社や税理士に相談せず、自己判断で申告してしまったケースです。土地家屋の評価は複雑です。よく調べれば、もっと減らせるかもしれません。すでに相続手続きを終えている人は、一度不動産会社や税理士に相談してみましょう。

売却＆賃貸で活用したい「空き家バンク」とは？

空き家はペナルティばかり強化されているように思えますが、所有者を支援する施策として「空き家バンク」の運営も行われています。現時点では、全国版（委託運営）と自治体版の2規模に分けて運営されており、全国版では平成30年1月から令和2年10月末までの間に約6,000件の成約がありました。 ※参考：「全国版空き家・空き地バンク」について（国土交通省／令和3年2月）

民間の仲介サービスなら売れない（貸せない）不動産でも、空き家バンクなら上手にマッチングできるかもしれません。大切にしてきた土地建物を有効活用するため、ぜひとも積極的に利用検討してみましょう。

【空き家バンクのメリット】

自治体運営の信頼性の高いサービス
買い手・借り手の質がいい（利用登録条件が厳格）
空き家の性質を理解する相手と取引できる

空き家の約半数はマンション｜管理修繕費の問題も

総務省統計局のデータによれば、全国にある空き家の56％はマンション等の集合住宅です（グラフ参照）。

もちろん、集合住宅の空き家も放置すればさまざまなリスクをかかえますが、集合住宅は戸建てとは少々事情が異なります。戸建てのように、倒壊リスクや大型害獣による被害などはあまり心配しなくてもよいでしょう。主なリスクは「管理費」や「修繕積立金」の滞納です。

前オーナーから引き継いだ時点で、すでに多額の滞納がある場合も少なくありません。売れない分譲マンションの空き家を放置したまま所有し続けると、固定資産税の他に「管理費」や「修繕積立金」などが膨らみ、気づいたときには所有者の経済的な負担がかなり大きなものになってしまう場合も少なくありません。滞納が続けば、最終的に競売など法的措置による費用回収や損害買収請求に発展するケースもあります。

また共用部分の掃除など、居住者が当番で担う仕事などを請け負えない場合などにも、全体利益の観点から、空き家所有者が近隣住民や管理組合とのトラブルに巻き込まれてしまう可能性もあり注意が必要です。

空き家を「相続する」「相続しない」はどう決める？

空き家を所有する人にとってもっとも大切なのは、いち早く価値を把握して活用方針を決めておくことです。「相続する」か「相続しない」かも含めて、将来空き家となる物件の活用が可能かどうか、相続が発生する前からよく話し合っておく必要があるでしょう。

家屋と土地の今後の見通しが立てば、管理維持費の負担も資金計画に沿った無理のないものになるでしょう。大切にしてきた家から納得できる価値を受け取るのも、そう難しいことではありません。

まずは資産価値を調べる

空き家相続で必ずやっておきたいのが、引き継ぐ家の価値を確かめておくことです。現状の価値・将来の価値・課税額の3つの観点で調べるなら、次のような調査が欠かせません。ここで全体の結果を見て、はじめて「相続するかしないか」「相続した後にどう活かすか」を判断できるようになります。

不動産会社による査定
住宅診断（ホームインスペクション）の活用
上記診断の結果を受けた修繕費用の試算
空き家のままにする場合の管理維持費の試算
賃貸する場合の収支・利回りの予測
課税評価額＆課税額の試算

「売る」「貸す」「所持する」から活用方針を決める

空き家を相続するなら、今後の方針を必ず固めなくてはなりません。選択肢は「売る」「貸す」「しばらくは空き家として持ち続ける」のいずれかです。このとき、単純に資産価値だけで判断すべきではないでしょう。例えば、上手く賃貸経営できるとしても、引き継ぐ人の生活状況しだいでは、大家をやるより売って管理の手間から解放された方がよいとも考えられます。

ここまでの判断は、管理や売買に詳しい不動産会社でないと難しいでしょう。できれば、空き家のある地域の住宅事情に詳しく、必要なら別の専門家も紹介してくれる業者が理想的です。