初めての土地探し！後悔しない土地選びのコツとは？

土地探しを賢く進めるための3つの準備

住まいを新築するための土地探しでは、ここで解説する事前の準備が何よりも大切です。準備といっても、あまり難しく考える必要はありません。ごく簡単なコツさえ押さえておくだけで、よくある「土地探しに疲れた」「住み始めてから不満が出てきた」といった失敗は避けられます。

「土地の購入予算」を決めておく

土地探しの最初のステップは、家が建つまでの総予算を決めることです。総予算といっても大雑把に考えることなく、「家の建設費」「土地購入費」「その他諸費用」の3つに分けて細かく設定しましょう（下記参照）。

家を新築するときの予算の考え方 [table id=1/]

気をつけたいのは「予算オーバーによる失敗」です。総予算に対して土地の購入費が大きすぎると、建築費不足が影響し、家づくりで妥協を強いられます。もし「土地と建物の両方に一切妥協しない」とすると、今度は総予算を大きく上回り、住宅ローンの返済計画に無理が生じてしまいます。

いずれにしても、その後の暮らしの満足度は高いとはいえません。予算を決めたら、必ず守ることが大切です。

家族会議で希望条件を話し合う

土地と家の総予算が決まったら、同居する家族で希望条件を話し合い、内容を絞ってリストアップしましょう。譲れない条件としてよくあるのは、駐車場に停められる台数や設備、庭の要否、庭が必要な場合はその面積、バルコニーの向き……といったものです。通勤スタイルや開業の予定も、必要な立地と面積に深く関わります。

また「子どもの独立」や「介護」といった将来的な生活スタイルの変化も織り込んでおくと、中長期的に満足度の高いプランになります。

希望条件の優先順位を決める

家族で出し合った希望条件には、優先順位をつけておきましょう。なお、土地を購入する際の決め手となる要素は「価格」「立地」「広さ」の3つです。

実をいえば、3要素どれにおいても条件に合う土地が見つかるとは限りません。絶対に譲れないのは「価格が土地購入費の予算内に収まっていること」です。そのうえで、上位の希望をいくつか満たした土地を購入することになるでしょう。

土地探しで失敗しない！暮らしの満足度を決める5つのポイント

土地の住みやすさは、利便性・住環境・広さ・将来性・安全性の5要素で構成されています。売りに出ている土地の情報を得たら、あらかじめ決めた希望条件を当てはめ、この5つの観点で評価してみましょう。

購入候補に入れるべきなのは、「優先する希望条件にぴったりと合う」あるいは「全体的にポイントが高い」土地です。

交通アクセスや買い物などの利便性

通勤・通学に公共交通機関を利用する人は、駅やバス停が近くにある土地が便利です。プライベートや出張でも交通の便を意識して「通っている路線の数」や「電車・バスの本数」もチェックしておきましょう。

さらにスーパーやホームセンターが近くにあれば、家事・仕事の合間を縫う買い物も楽になります。

防犯性・騒音の有無などの住環境

住み続けるうえでは、防犯性・静音性も大切です。不特定多数の人が行き交ったり、反対にひとけがなさすぎたりする土地は、防犯性の面で心配と言わざるを得ません。小さなお子さんを育てる場合には特に注意したい点でもあります。線路や交通量の多い車道が近くにあると、交通事故の危険や騒音のため作業や睡眠が妨害される可能性があります。

また、交通の便を重視しすぎる選び方にも注意が必要です。駅やバス停からの距離など立地や利便性を重視しすぎると、防犯性や静音性の面でマイナスになる場合がある……と考えておきましょう。

生活スタイルにあった土地の広さ

敷地面積は「生活に必要な広さ」が確保できていれば十分です。あまりに広すぎると、予算オーバーになるばかりか、門の設置といった外構費や固定資産税などのランニングコストも高額化します。かといって狭すぎても、生活品質が低下してしまいます。

駐車場・庭・生活空間といった希望条件に立ち戻り、必要な広さを把握しておきましょう。

土地周辺エリアの将来性

土地選びでは、エリアの再開発予定にも注意しましょう。いったん家が建てば、その土地に何十年も住むことになります。

10年程度で地域の様子が大きく変わり、「騒音に悩まされるようになった」「住民の属性が変わって近所付き合いしにくくなった」と悩む人も少なくありません。落ち着いた雰囲気を求める人ほど、地域の将来には気を配る必要があります。

安心して住める地盤の丈夫さ

災害大国での土地選びは、購入前に地盤の丈夫さを調べておくと安心です。後から気づいて不安なまま住み続けるとなると、せっかくのマイホームが台無しです。もっとも、購入後に地盤を補強する工事を依頼する手も考えられますが、100万円以上の費用負担が余分に発生してしまいます。

具体的な地盤調査のやり方としては、古地図・登記簿を「土地の履歴書」として活用する方法が考えられます。しっかり調べるなら、売主の許可を得て業者に依頼しましょう。

一戸建てに必要な土地の広さとは？注文住宅の全国平均は約33坪

気になるのは、暮らしやすさを構成する「生活スタイルに合った土地の広さ」です。具体的に、どの程度の広さがあれば十分といえるのでしょうか。

ここでフラット35を提供する住宅金融支援機構の最新データ（※1）を参照してみると、土地付き注文住宅の床面積は全国平均で約33坪（111㎡）です。過去にさかのぼって床面積の年度別データを見ると、土地付き注文住宅は3年連続・土地のない注文住宅では7年連続……とのように縮小傾向です。全体として、マイホームのミニマル化が進んでいると分かります。

※1：「住宅ローン利用者の実態調査」より →データは「住宅ローン利用者調査」（2020年11月分）から引用しています。

戸建て物件に必要な土地の広さについて、より厳密に考えてみましょう。国土交通省によれば、豊かな住生活には「25㎡×世帯人数＋25㎡」相当分の居住面積が不可欠です（世帯人数が2人以上に及ぶ場合／※2）。さらに駐車場を必要とするのなら、普通乗用車の場合「1台あたり6.0ｍ×2.5ｍ以上の駐車ます」を設けるのが原則とされています（※3）。

【例】夫婦と子どもの2人暮らしで、2階建の家＋2台分の駐車スペースが欲しい場合 [table id=11 /]

政府が設ける基準を使えば、例のように最低限必要な土地面積を個別に調べられます。もっとも、これはあくまで参考目安で、実際には仕事・家事・介護・趣味等といった事情も加味して決める必要があるでしょう。

※2：住生活基本計画（全国計画）本文より ※3：駐車場設計・施工指針について（平成4年6月10日道企発第40号）より

土地探しで買ってはいけない土地とは？

ニーズ・予算共に満たす土地が見つかっても、焦って購入を決めてしまうのは禁物です。ここで説明するような事情が後から判明し、不安やストレスを抱えながら生活することになるかもしれません。

代表的な「買ってはいけない土地」の特徴を押さえ、情報確認は慎重に行いましょう。

地盤沈下など災害リスクがある土地

他の条件が良くても、地盤のもろい土地の購入は控えましょう。補強しないまま住み続ければ、中小規模の災害で家が倒壊してしまう恐れがあります。

平時にも「不同沈下」と呼ばれる現象が起きて、窓や扉の建て付けが悪くなったり、外壁にひび割れが生じたりするかもしれません。そうなれば、たとえ今後被災しないとしても、修繕コストも生活上のストレスも余分にかかります。

※不同沈下とは、軟弱な土地に建物を建てたときに、建物の重みなどで建物が徐々に傾く（地中に沈む）現象

境界があいまいな土地

敷地の境界があいまいな土地も、なるべく購入は避けたいものです。売主が自己の敷地として使っている部分がはっきりしないと、家が建った後になって「庭木や設備がはみ出している」と隣人にクレームを入れられるかもしれません。そうなってから境界確定しようとすると、測量等のため余計な費用な手間がかかる上、登記上の地積が現況地積を上回って固定資産税が膨らんでしまう場合もあります。

特に注意したいのは、長期間に渡って所有者が変わっていない土地です。 境界を示す標識が地中に埋もれるなどしてなくなっており、境界は隣同士の口約束で決めている……といったことがよくあるのです。

ご近所トラブルを含む住環境ストレスがある土地

土地購入後の失敗で多いのは、後になって「臭いや騒音がある場所だった」と気づくケースです。賃貸物件と違い、持ち家は簡単に手放せるものではありません。実際、後から近隣トラブルに気付いた人の多くは、解決も引越しもままならず、ストレスを抱えながら住み続ける選択を強いられています。

上記のようなトラブルは、1度や2度の下見だけでは気づけないものです。購入を検討する時は、できるだけ何度も土地周辺に足を運び、小さな違和感も見落とさないよう観察しましょう。通りがかった地元の人にも声をかけてみて、挨拶がてら「住民ならではの情報」を引き出すとベターです。

資産価値の上昇が期待できる土地の選び方とは？

土地の所有には「不動産投資」の側面もあります。転勤・転職や先々の老人ホーム入居によって家が不要になれば、賃貸物件として収益化する道が考えられるでしょう。家を担保にして融資契約し、事業や資産運用を開始する可能性もあります。もちろん、売却することもあり得ます。

将来について考えれば、購入する土地は「資産価値の上昇が期待できる地域」で探すと良いでしょう。あまり身構えずとも、以降紹介する4要素を意識しておけば、少なくとも中長期的な価値の維持は期待できます。

駅の新設や駅周りの商業施設の新設

最寄り駅の利便性が向上すれば、需要とともに資産価値が上がります。鉄道関連の情報をチェックして、新路線・乗り入れ路線の今後の予定を確認してみましょう。

また、駅周りの商業施設が栄えれば、事業者や従業員のニーズが市場に流れ込みます。駅の改修情報の他、デパートなどの移転・新規開店情報にも注意しておくとよいでしょう。

「子育て世代」の人口が増加傾向にある土地

子育て世代が増えつつある地域では、さらに人を呼び込んで土地価格相場が上昇する傾向にあります。治安の良さ、充実した施設、そして労働人口の増加により、利用目的に関わらず魅力的な土地となるのです。

地域ごとの住民の変化は、総務省統計局が定期的に公表する「住民基本台帳人口移動報告」等から把握できます。より詳しくは、ローカル情報に詳しい不動産会社に尋ねてみましょう。

災害リスクの低い土地

安心して暮らせるうえに利用用途も多いことから、災害が起きにくい土地も資産価値の上昇が見込めます。気になる土地を見つけたときは、国土交通省の「ハザードマップ」を確認してみましょう。水害や土砂災害の想定区域に入っていなければ、ひとまず甚大な被害の可能性は低いといえます。

ただ、これだけでは完璧な調査といえません。リスクを正確に予測するには、活断層や川との位置関係の他、災害伝承も調べてみるのが確実です。そのため、地理院地図を参照してみたり、地元の人に話を聞いてみたりするなどの地道な活動が必要になります。

大規模な街づくり構想

地域によっては、大規模開発事業が展開され、マンション建設や各種施設の誘致が一気に進むことがあります。開発によって街の様子が一新すれば、集客力や住み良さを見込んでニーズが高まり、土地価格が上昇します。

住みたい場所がある程度決まったら、その地域の街づくり構想もチェックしてみましょう。今後活気づく場所で土地を購入すれば、生活体験の変化も楽しめます。

まとめ

家づくりのための土地探しでは、まず予算と希望条件をしっかり固めましょう。実際に購入候補を選ぶときに念頭に置きたいのは、ニーズに完全に沿う土地が見つかるとは限らない点です。「利便性・住環境・必要な広さ・将来性・安全性」の5要素の観点でチェックし、少なくとも優先度の高い条件さえ満たしていれば、暮らしの満足度は十分確保できます。

最も大切なのは、事前の計画をしっかり立てておくことです。少なくともマイホーム生活のイメージがあれば、そこから最適解が導き出せます。また、売りに出ている土地の中からベストな選択をするなら、その地域内で情報を多数持っている不動産会社を選ぶのも重要です。

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